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Wahl der Tilgung wichtiger Baustein bei Baufinanzierung

Grundsätzlich gibt es eine Reihe unterschiedlicher Möglichkeiten, wie eine Baufinanzierung gestaltet werden kann. Welche Variante dabei die günstigste ist, hängt von mehreren Faktoren ab, zu denen die Darlehenssumme, die finanzielle Ausgangssituation des Finanzierungsnehmers, die Immobilie selbst sowie die Nutzung der finanzierten Immobilie gehören.

Während vermietete Immobilien häufig mithilfe eines endfälligen Darlehens finanziert werden, gestalten Finanzierungsnehmer die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie in den meisten Fällen in Form eines Annuitätendarlehens. Dieses kennzeichnet sich dadurch, dass die monatliche Darlehensrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht, wobei die Höhe der Rate sich nicht verändert.

Der Zinsanteil dient dazu, die Kosten für die Baufinanzierung zu begleichen, durch den Tilgungsanteil wird das eigentliche Darlehen (wie z.B. Hypotheken-Darlehen) zurückbezahlt. Da sich auf diese Weise die Restschuld durch jede Rate etwas reduziert, sinkt auch die Zinslast, denn Zinsen werden immer nur für die noch vorhandene Restschuld in Rechnung gestellt.

Da die Ratenhöhe sich nicht ändert, bleibt im Verlauf der Rückzahlung ein größerer Anteil der Rate für die Tilgung übrig. Das bedeutet zeitgleich, dass die Baufinanzierung umso günstiger wird und der Finanzierungsnehmer umso schneller schuldenfrei ist, je höher der Tilgungsanteil vereinbart wird und als Grundsatz gilt, dass bei einem Zinssatz, der unter fünf Prozent liegt, die Tilgung höher vereinbart werden kann als ein Prozent. Allerdings gilt zu bedenken, das mit einer höheren Tilgungsquote auch die Höhe der monatlichen Darlehensrate steigt. Dies ist bei einem Annuitätendarlehen insofern von großer Bedeutung, als dass der Zinssatz im Regelfall nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit fest vereinbart wird. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist wird letztlich ein neues Darlehen abgeschlossen und auch der Zinssatz entsprechend neu festgelegt. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, erhöht sich die künftige Darlehensrate, sind sie gesunken, reduziert sie sich analog dazu.

Eine recht einfache Möglichkeit, zu ermitteln, wie hoch die monatliche Belastung sein wird, ergibt sich durch einen sogenannten Finanzierungsrechner. Hierbei werden die wichtigsten Eckdaten eingegeben und durch verschiedene Tilgungsquoten und Zinssätze kann ausprobiert werden, wie teuer die Baufinanzierung letztlich wird. Neben der Berechnung der Kosten durch einen Baufinanzierungsrechner sollten allerdings immer auch unterschiedlicheBaufinanzierungsangebote vor dem Abschluss einer Baufinanzierung miteinander verglichen werden. Hier zeigt die Praxis, dass eine Baufinanzierung online sehr häufig günstiger ist als eine Baufinanzierung bei einer Bank mit Filialnetz. Dies erklärt sich damit, dass Direktanbieter aufgrund des fehlenden Filialnetzes weniger Kosten decken müssen und zudem meist mit mehreren Finanzierungsgebern zusammenarbeiten. Im Gegenzug fällt allerdings die Beratung in der Bank vor Ort meist wesentlich ausführlicher und persönlicher aus.

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